リロケーションとは
転勤などの理由で一時的に長期留守にする自宅を、期間限定で賃貸に出すことを「リロケーション」と言います。リロケーション会社に賃貸借契約や入居者対応などの管理を委託することで、手間なく家賃収入が得られる画期的な空家活用法です。
長期にわたって持ち家を空ける際におこなわれるリロケーション。リロケーションでは、転貸借と呼ばれる契約方式が多く採用されます。ここでは、転貸借の概要とメリットについて解説します。
転貸借とは、ものを借りた人が別の人にそれを貸し出す行為を指します。民法では、原則として借主が賃貸人(貸主)の承諾を得ずに転貸借をおこなうことが禁じられています。ただし、貸主側が同意した場合に限り、転貸借が可能です。
リロケーションにおける転貸借では、次の3者が関与します。
賃貸借契約は、まず不動産の所有者である貸主とリロケーション会社の間で締結されます。次に、借主であるリロケーション会社と転借人が転貸借契約を結ぶことで、転貸借が成立します。
そのため、貸主と転借人の契約関係は間接的です。「不動産の所有者⇔リロケーション会社」「リロケーション会社⇔入居者」の状態が発生します。
リロケーション会社によっては、代理委託を使って契約するところもあります。この場合、貸主(不動産の所有者)と借主(入居者)が直接賃貸借契約を結び、間に入る不動産管理会社が物件管理のみを担当します。つまり、「不動産の所有者⇔入居者」の直接契約関係です。
代理委託方式では、不動産管理会社は物件管理のみを引き受けます。そのため、何かトラブルや起きた場合、貸主がその当事者として対応に当たる必要があります。
一方、転貸借では、契約関係はリロケーション会社と入居者の間で発生するため、貸主がトラブルの矢面に立つ必要がありません。万が一の場合のクレーム対応や家賃催促、明け渡し訴訟などは、リロケーション会社がおこないます。貸主が当事者として対応しなくても済むのが大きなメリットです。
転貸借といえば、貸主と入居者の間に不動産会社が入っておこなうサブリースがよく知られています。しかし、それ以外にリロケーションでも多く採用されています。もちろん、代理委託が使われる場合も多くありますが、転貸借と代理委託で大きく異なるのは「誰が契約の当事者か」という点です。リロケーション会社が借主対応を引き受けてくれる点では、転貸借のほうが貸主の安心感が大きいでしょう。
リロケーションの際には、転貸借と代理委託のどちらを採用するかを決める必要があります。代理委託では、不動産管理会社の対応範囲が限られてしまいます。一方、転貸借では、トラブルやクレーム対応をリロケーション会社がおこなうため、貸主の負担が軽くなります。この点を踏まえたうえで、契約形態を決めましょう。