リロケーションと不動産仲介との違い

ここでは不動産仲介とリロケーションの違いを説明。また普通借家契約と定期借家契約についても解説しています。

リロケーションは仲介と管理両方を行う

不動産会社の賃貸に関わる仕事と言えば最初に考えつくのは仲介業務です。入居者募集や審査、賃貸契約の手続きなどを行い、契約時に入居者から家賃の1ヶ月分を上限とした仲介手数料を受け取ります。

もう一つ賃貸で忘れてならないのは管理業務です。建物を修繕したり家賃の集金、入居者のクレーム対応などが主な仕事で物件のオーナーと管理業務委託契約を結んで委託料を受け取ります。

仲介業務と管理業務は分けられていて、一般的に不動産仲介と言うと仲介業務のことを指し、管理業務は含まれません。不動産会社の中にはどちらか一方だけ行うところもあれば両方対応しているところもあり様々です。

リロケーションの場合は仲介業務と管理業務両方を行うことが前提となります。転勤や海外赴任などで遠く離れた物件オーナーを対象としているため、片方だけのサービスでは不十分だからです。

したがってリロケーションサービスとは仲介と管理を一括で請け負い、管理料として家賃の5％～10％をオーナーから受け取ることと言うことができます。

そもそもリロケーションとは？

普通借家契約と定期借家契約

リロケーションと一般的な賃貸では契約形態が異なります。この契約形態には普通借家契約と定期借家契約があり、リロケーションの場合は定期借家契約が選択されます。

リロケーションは定期借家契約

リロケーションでは転勤などの理由で留守中の自宅を一時的に貸し出している状態です。普通借家契約のように正当事由がない限り、契約更新を拒絶することができません。転勤から帰ってきても入居者がいる状態が続き、自宅に住めないという悲惨な状況が起こり得るからです。

一方、定期借家契約の場合はあらかじめ期限を設けておいて、契約満了時に更新しないことを約束しているので、入居者が憩いの我が家に住み続けることもありません。

つまり定期借家契約により、リロケーションを依頼する貸主は、設定した帰宅の時期に必ず家に戻れる安心感を得られるのです。

普通借家契約と定期借家契約の契約方法の違い

普通借家契約

書面でも口頭でも契約可能なのが特徴的です。しかし、口頭による契約では大家と入居者の両者ともに不安を覚えることが少なくないため、書面に契約事項を残すことがトラブル防止にも繋がります。

ただし不動産仲介業者の紹介により、契約を結ぶ際には、契約書類の作成が義務化されているので必ず書面が交付されます。

定期借家契約

契約の更新がなく、貸主が設定した契約期間が終了した時点で、不動産の明け渡しを行います。書面を必ず作成し、契約することが求められます。そして契約書とは別の書面により、契約の更新をせずに契約期間の満了を迎えると、その時点で契約が終了する旨を説明する義務も課せられます。

万が一、この説明義務を怠ると定期借家契約の効力がなくなり、先ほど説明した普通借家契約としての締結となってしまうので注意しましょう。また転勤が長引き、継続してリロケーションを行いたい時などは借主との合意のうえ、再契約が可能です。

普通借家契約と定期借家契約の中途解約について

普通借家契約

家賃の滞納や建物の使用状況等を判断し、正当な事由がある場合のみ解約することができます。

また特約に従うことで、借主側から中途解約が可能となる場合がほとんどです。特約にもよりますが、中途解約すると残期間分の家賃が請求されるケースもあるので、しっかりと契約書面の確認をすることが重要です。

定期借家契約

借主からの解約を申し入れることも可能ですが、契約期間中のやむを得ない理由（転勤・近親者の介護など）により、リロケーション物件に住み続けることが困難となった場合に限ります。