貸す際に気を付けたいこと

ここではリロケーションサービスを利用して家を貸す際の注意点や心構えについて説明しています。

リロケーションを始める時に心得ておくべきこと

リロケーションは自宅を賃貸物件として第三者に貸し出す不動産経営という一種の事業です。

あまり深刻になることはないですが、気楽に考えすぎていると思わぬ落とし穴にハマることがあるので注意が必要です。そこで心得ておくべき重要ポイントを整理してみました。

思ったより初期費用がかかる

リロケーションというと月々の家賃収入ばかり考えてしまいがちですが、収入を得るためには自宅が賃貸物件として価値があるものでなければなりません。

そのためには貸し出す前にハウスクリーニングをしたりエアコンや水回りなど設備に不具合がある場合は修理しておかなければなりませんので費用がかかります。

また、リロケーション会社に管理をお願いすることになれば管理委託申込料が必要ですし、入居者が決まった段階で家賃2ヶ月分程度の契約事務手数料、保証料などが発生します。

こうした初期費用は後々の家賃収入で徐々に回収していくことになりますが、資金ゼロではリロケーションをスタートすることはできないということは知っておくべきでしょう。

契約書の内容を確認しておく

リロケーションを行う場合は入居者と賃貸借契約を結んだり、リロケーション会社と管理委託契約を交わしたりします。すべてお任せでも手続きは進行しておきますが、事業主として、しっかり契約書の内容に目を通しておくことが重要です。

例えば退去時の原状回復については、故意や過失があれば入居者負担が原則ですが、経年劣化による汚れや痛みは貸主負担になることがほとんどです。これが曖昧な契約内容になっているとトラブルの元になるので注意しましょう。

この他、家賃滞納が発生した場合のリロケーション会社の保証の有無、設備の故障や不具合が起きた時の修繕費の負担など、賃貸に出している間に起こりそうなことを整理して、その内容が契約書に盛り込まれているかをチェックしておくことです。

予定通り戻れないことも想定

リロケーションでは借主と定期借家契約を結ぶため契約期間が限定され、契約終了時に借主は物件を明け渡さなければなりません。そのため転勤が終わったら貸主は自宅に戻って元のように住むことができます。

ところが何らかの事情で転勤期間が予定より早まった場合は、契約により賃貸期間が定められているため、すぐに自宅に戻って住むということは難しくなります。

反対に転勤期間が延長になってしまった場合は賃貸契約は一度終了してしまいますので、再度入居者募集から始めるか、現入居者が同意のもとで再契約する必要があります。

リロケーションは便利な賃貸契約の仕組みですが、不測の事態も想定しておかないと後々慌てることになるので、そのための準備も必要になります。

そもそもリロケーションとは？

貸し出す前に！リロケーション物件の注意点

リロケーションを利用して収入を得るということは、自分自身が大家となって物件の管理をするということを理解しておきましょう。当然、入居者はお客様という扱いになるため、中間に入ってくれる企業が解決できない要望やトラブルは自分へとのしかかってきます。急なトラブルに慌てないようにあらかじめ心構えと知識をつけておきましょう。

ハウスクリーニング

入居先を求めている人により魅力的な物件としてアピールするために、ハウスクリーニングは最低限必要となります。築年数が古い場合や物件の規模が大きい場合は、個人では清掃が行き届かない部分も多くなるため、ある程度の初期費用が必要となります。

テレビ受信環境の整備

入居者が入居した時点でテレビの受信をできる状態にしておくことは大家の義務となります。テレビは生活の中で欠かせないモノとなるので、入居が決まる前に準備しておきましょう。また、結んでいる契約によっては退去時に設備を撤去されてしまったり、再契約手数料がかかる場合もあるのであらかじめ調べておくようにしましょう。

鍵の交換

借主との契約時には鍵の交換が必要となります。鍵の交換費用に関しては法律の定めはないため、家主・借主どちらが負担するかは自由です。ですが、家主が負担をすることで、防犯面への気遣いや誠実さが伝わり、借主からのさらなる信頼獲得につながることでしょう。

火災報知器

貸し出す物件が消防法が変更される前に建てられた建物であれば、火災報知器が設置されていない可能性があります。現法では、火災報知機の設置は義務となっているため、必ず確認するようにしましょう。万が一火災が発生すると、その責任を問われる可能性もあるため、火災時のリスクと入居者の安全のためにも設置を忘れないようにしましょう。

賃貸より家賃は安くなる

リロケーションの場合、賃貸期間が限られているため需要も通常の賃貸より下がります。賃料に関しては同程度の賃貸物件と比べると、少し安くなる傾向があると心得ておきましょう。契約期間が長くなればなるほど、家賃は相場に近くなっていくようです。あくまで一般的な傾向で、立地や建物の条件によっては高い賃料で貸し出せる場合もあります。

借主を厳選しないと自宅に傷がつくことも

人が住み、そこで生活する以上はどうしても傷や汚れがつくことになります。人によって程度は違うため、借り主に関してはある程度見極め必要だと言えるでしょう。契約を結ぶ際に、予め傷や汚れについて取り決めを行い、場合によっては原状回復の費用についても合意を得るようにしましょう。その際は口約束ではなく書面で条件を書き出して、双方合意している旨を明記しておくことがおすすめです。

確定申告が発生する

リロケーションによって家賃収入を得る際には、収入金額にも注意しましょう。賃貸収入が年間20万円以上となる場合は確定申告が必要です。不動産所得として申告することになりますが、確定申告の時期が近づいてから慌てて準備をすると、申告漏れが発生する可能性があります。事前に税理士をはじめとする専門機関に相談しておきましょう。