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サブリースとは?リロケーションとの違い

ここではリロケーションとサブリースの違いについてまとめています。

サブリースとは

「サブリース」とは、不動産会社が物件の持ち主(オーナー)からその不動産を建物一括丸ごと借り上げて他の入居者に貸し出す、いわゆる「又貸し」のことです。物件を借り上げることで不動産会社はオーナーと入居者の間に立つ形になり、オーナー及び入居者双方と賃貸契約を結びます。

「サブリース」と似た意味で「マスターリース」という言葉が出てくることがあります。こちらはより正確に言えばオーナーと不動産会社との間で一括借り上げの契約を結ぶのが「マスターリース契約」。不動産会社と入居者の間で転貸契約を結ぶのが「サブリース契約」となります。とは言え一括借り上げと転貸は一連の流れとして切り離せないものであるため、この賃貸経営の形態そのものを「サブリース」と呼ぶことが一般的です。

サブリースのメリット

サブリースの主なメリットは、不動産運営のプロに任せることで不動産運営に関わる様々なリスクを回避することができるという点が挙げられます。

不動産運営で最も心配なのは、空家で賃料収入が見込めない場合や入居者がいても何らかの理由で家賃を滞納され収入とならない場合でしょう。しかし、サブリースなら借り上げた不動産会社が空き室や滞納に関係なく一定の賃料を毎月支払う「家賃保証システム」を取っているため、これら無収入のリスクを回避でき、安定した収入が見込めます。

また入居者募集から賃貸契約、物件のメンテナンスやクレーム処理など賃貸や物件の管理には煩雑な業務が伴いますが、サブリースの場合これらを全て不動産会社に一任できるので、効率的な運営が望めます。

特に入居者との家賃や退居に関係するトラブルは訴訟事態にまで発展することがありますが、サブリースなら不動産会社が入居者にとっての「オーナー」であるため、実際のオーナーがトラブルに巻き込まれる心配がありません。

サブリースのデメリット

サブリースは一定期間安定した家賃収入が保証されているとは言え、逆に言えばその保証金額以上を受け取ることはできないという点が最大のデメリットとなります。

例えばその物件が思いのほか人気で入居者が殺到し家賃を引き上げることができたとしても、不動産会社から支払われる家賃収入は常に一定、しかも大抵相場の80~90%程度に設定されており、残りの収益は全て不動産会社のものとなってしまいます。

リロケーションとの違いは?

空き室を不動産会社に預けて賃貸運営してもらうという意味ではリロケーションとサブリースは非常に似ているのですが、その大きな違いは賃貸契約期間でしょう。サブリースは不動産投資の意味が強く、賃貸契約期間は10年~数十年単位と長期になりますが、リロケーションの場合はあくまでオーナーが留守にしている間という期間限定であるため、契約期間も2~3年程度でしかありません。仮に入居者が契約延長を望んでも、原則契約期間を延ばしたり更新したりすることはできない仕組みになっています。

サブリースとリロケーション、どちらが良いか

前述の通りサブリースは、不動産投資として長期にわたる安定した収入を目的に長期間賃貸したい場合に向いていますが、転勤などで一時的に空き家になる自宅をその期間だけ貸し出したいという場合には、リロケーションがお勧めです。実際、収入目的というよりは、留守にしている期間中の物件をきちんと管理して欲しいという理由で利用する人も少なくないですよ。

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