リロケーション会社比較一覧

ここでは留守宅や空家を管理する方法について解説。いくつかのリロケーション取扱い会社を紹介しています。

リロケーション会社比較表

※3社は、家賃滞納保証と明け渡し保証と修繕費用負担に対応している会社を選定しています。（2021年5月時点の調査情報）
※年間収支報告書は確定申告に使う書類。賃貸収入がある場合は提出が必要です。

留守宅や空家を放置するとどうなる？

画像引用元：留守宅管理まるっとガイド｜ルルルスPlus＋（https://www.lululusu-plus.com/）

留守宅や空き家を長期間にわたって管理せずに放置しておくことには、さまざまなリスクが伴います。人の出入りがない住宅は空き巣や不審者に狙われやすく、放火や不法侵入の対象となる可能性もあり、特に防犯面での不安が大きくあります。ポストに郵便物がたまっていたり、庭が荒れていたりする場合は、外部から「無人」であることが一目で分かってしまうため、空き巣被害や放火、不法侵入のターゲットになってしまいます。

建物そのものの劣化も深刻な問題です。通風がされないことによる湿気の蓄積、雨漏り、カビの発生。さらに、シロアリや害獣の侵入といった被害にもつながります。これらの損傷は目に見えにくく、気付いたときには修繕費が高額になるケースも少なくありません。

また、固定資産税などの維持費は継続してかかってきます。管理を怠っても、所有している限り費用負担は続く仕組み。費用だけがかかり、資産価値の低下を招くという悪循環に陥る危険もあります。

空き家は資産であると同時に、適切に管理しなければ地域全体に悪影響を及ぼす存在。所有者の責任と意識が問われる課題です。

何がベスト？留守宅や空家の管理方法

長期の転勤や海外赴任などで誰も住まなくなった空家を管理する方法には2つあります。

管理会社にお願いして留守宅の見回りや設備の管理だけを依頼する方法と、留守宅を賃貸物件として第三者に貸し出して同時にメンテナンスも行う方法です。

管理だけを依頼する方法は当然ながら費用がかかり、不在期間が長期になればなるほど負担は大きくなります。一方、賃貸に出す場合は管理費はかかりますが、物件オーナーとして家賃収入を得ることができます。

留守宅を貸し出して管理することをリロケーションと言いますが、以前はあまり行われることはありませんでした。一度賃貸に出すと貸主側から契約を解除することが難しく、転勤が終わっても元の家に戻れない可能性が高かったからです。

ところが2000年に借地借家法が改正され期限付きの賃貸借契約ができるようになったため、借主に居座られるといった心配がなくなりました。転勤が終わったら契約終了と同時に再び自宅に住めるようになったのです。

リロケーションは自宅を貸し出している期間中に定期的な賃料収入が見込めるといったメリットの他に居住者がいることで劣化の進行を抑える効果があり、泥棒に入られる危険性も減るというメリットもあります。

こうしたことから近年リロケーションが注目され、サービスを利用する人が増えているのです。

こだわりで選ぶリロケーション会社

入居者が滞納をしていて賃貸収入をちゃんと得られなかったり、入居者の質によっては修繕費がかかってしまう、リロケーション業者によってはそもそも入居者がいなくてずっと空き家なんてことも…。数年後に自宅に戻ってくることを考えるとリロケーション業者選びは慎重に考えたいものです。

まずは、初めてのリロケーションを成功させたいならこの3項目を軸に確認しましょう。

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こちらもチェック！リロケーション会社一覧

リロケーションをしようと決めてもどこに依頼するかという問題があります。中には不動産会社が片手間に行なっていてサービスの質がよくない場合があるので慎重に会社を選ばなくてはいけません。

そこで、数あるリロケーション会社の中から実績が豊富で評判もよい会社だけを厳選して集めてみました。

>>マンションのリロケーションを検討しているならコチラ！

後悔しないリロケーション会社選びのポイント

リロケーションを行う際、どの会社に依頼するかはとても重要です。遠出をしている期間、物件の管理を委託することになるため、できるだけ信頼できる会社に任せたいと思うのは当然のことでしょう。ここでは、会社選びの際に注目すべきポイントについて紹介していきます。

実績数

実績数を聞いてみるのは、その会社の信頼性を確認するうえでもおすすめです。リロケーションという制度が生まれてからまだ10年ほどとその歴史は浅く、本格的に力を入れている企業は少ない現状にあります。その中で、実績数はその会社がどれだけリロケーションに対してノウハウを持っているかを図る目安となります。

保障体制

次に保障体制です。例えば、入居者の家賃滞納が常習化してしまった場合は収入が途切れてしまう可能性があるため早く問題を解決したいもの。滞納保障がある企業なら、そのような場合でも安定した収入を保障してくれます。

入居者の募集力

リロケーションにおいて、特に大切なことは入居者を効率的に募集してくれるかどうかです。依頼時にどのような広告を打つのか、どのようにして入居者を探すのかを聞いてみて、信頼できる会社を探すようにしましょう。また、法人と契約しているかどうかも、会社の評価を図る指標となりやすいので確認するようにしましょう。

収支報告書をくれるか

忘れてしまいがちですが、収支報告書の有無も重要なポイントです。リロケーションで収入を得る場合は確定申告が必要となります。収支報告書の有無によって、確定申告の難易度が変わります。また、海外出張の場合は確定申告は委託する必要があるため、収支報告書をしっかりと出してくれるかも確認するようにしましょう。

明け渡し時のサービス

最後は明け渡し時のサポートについてです。任期が確定していない場合、また任期が決まっている場合でも急な帰任をする場合、どのくらいの期間で家が明け渡されるのかを確認しておきましょう。また、入居者の退去がスムーズに進まない場合の保証についても確認しておくようにしましょう。

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リロケーションの流れ

管理会社を選ぶ

リロケーションを始める場合、まずは管理会社を選ぶ必要があります。もちろん個人で全て行うことは可能ですが、管理会社に委託することで余計な負担を減らすことができるでしょう。

管理会社によってサービスの内容・手数料・費用・条件なども異なり、リロケーションの物件を取り扱ってきた実績なども違います。そのためサービスの内容だけをチェックするのではなく、様々なポイントで比較・検討することが大切です。また担当者が信頼できる人物かどうかもチェックしておきましょう。基本的に管理会社は長く付き合う存在になるので、担当者との相性も大切になってきます。

管理業務委託契約

管理会社が決まれば、管理会社と管理業務委託契約を交わします。契約が無事に終われば、管理会社が入居者を募集するという流れです。契約を交わす前に、しっかりと内容をチェックし、どこまで対応してくれるかを必ず把握しておきましょう。

賃料や入居者の条件などを決める

管理業務委託契約を締結すれば、次にリロケーションの契約期間、賃料、ペットの可否、入居者の条件などを細かく決めていきます。リロケーションは期限がある賃貸なので、一般的な賃料よりも安く設定するケースがほとんどです。ただ駅チカなどの魅力があれば、通常の賃貸と同程度の賃料でも借り手が見つかるケースもあるため、管理会社と相談しながら決めると良いでしょう。

貸しだすための準備

入居の条件などが決まれば、必要に応じてリフォームを行っていきます。設備のチェックやホームクリーニングなどを行い、入居者を迎え入れる準備をしましょう。物件によっては修繕工事やリフォームを要するケースもあるので注意してください。修繕工事などが必要であれば、その分余計な時間がかかってしまいます。

入居者の募集

実際に部屋の準備ができれば、インターネットなどにある賃貸物件情報サイトにリロケーション物件を掲載し、入居者の募集を行います。入居者が見つからなければ賃料を得ることができず、損失になってしまうでしょう。そのため入居者の募集は実績豊富な管理会社に任せることが大切です。そのため管理会社を選ぶ際には、入居率の実績などもチェックしてください。

入居者の契約

入居希望者が見つかれば、入居者の支払い能力や条件などを確認します。基本的には管理会社が対応し、その審査が通れば管理会社と入居者で賃貸契約が交わされるという流れです。その後、賃料などが振り込まれます。

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リロケーションのメリット

マイホームを維持しながら、収益を得られるリロケーション。自宅を提供する貸主にとって、具体的に以下のようなメリットがあります。

家賃収入でローンや税金をカバーできる

リロケーションの大きなメリットとしてあげられるのは、やはり家賃収入があること。自宅を使用していない間も、ローンや固定資産税はかかります。マンションの場合なら、管理費や修繕積立金の支払いもあるでしょう。一定額の家賃収入があれば、そういった費用をカバーしたり、あるいは出張・転勤先の生活費などに充てることができます。

建物の劣化を軽減できる

空き家のままだと、長期間、窓を閉めっぱなしにしておくことになります。そのため、湿気がこもり、カビやダニが発生しやすくなる原因に。また水道も止めたままになるので、給排水設備が錆びついてしまうということもあります。誰かが生活してくれることで換気ができ、水道管や排水管の劣化を防ぐことができます。建物を長持ちさせるという点においても、リロケーションをするプラスの効果があるでしょう。

防犯対策に繋がる

長期に渡って人目のつきにくい空き家になってしまうと、不審者の侵入、さらには犯罪者の拠点になるというケースも考えられます。また放火の対象になる恐れも。人に住んでもらうことで、空き巣や火災のリスクを軽減する効果が期待されるでしょう。

契約満了で退去してもらえる

普通借家契約では、貸主の都合で退去してもらうということが基本的にできません。しかし、リロケーションで結ばれる定期借家契約では事前に賃貸期間を決めているので、借主が退去しないということが基本的にありません。そのため、帰任後もスムーズに自宅に戻り、生活を始めることができます。

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リロケーションのデメリット

賃貸の期限があるリロケーションでは、やはり以下のようなデメリットもあります。

借り手がつきにくい

契約満了になったら退去しなくてはいけないリロケーション物件。長く住めないという点で入居者が決まりにくいというデメリットがあります。

家賃の設定が相場より低め

期間限定でしか住めないという条件があるため、リロケーション物件の賃料は低めに設定されるのが一般的。通常の賃貸物件のような感覚で家賃収入を考えていると、少し物足りなさを感じるかもしれません。

入居者によっては家が傷むおそれがある

残念ながら、誰もが家を大切に扱ってくれるとは限りません。入居審査を厳しく行っている管理会社もありますが、やはり生活していると、借りた時のままの完璧な状態で戻すというのは難しいでしょう。借主による破損、傷、使用感が免れないというのも、リロケーションのデメリットの1つです。

住宅ローン減税の対象外になる

リロケーションでは、自分が住んでいない期間は住宅ローン減税の適用がされません。しかし、賃貸契約が満了して改めて自分が住み始めた時に、まだ控除適用の期間が残っている場合は、再度住宅ローン減税を受けることができます。

>>リロケーションのリスクについてもっと知りたい

>>リロケーション時のトラブルを回避するには？

リロケーションの契約形態は「定期借家」

リロケーションが定着し始めたのは、借地借家法の改正により、2000年から「定期借家」という契約ができるようになったのがきっかけです。定期借家とは、予め期間を設定したうえで賃貸契約を結び、満了とともに終了（退去）するというもの。

ポイントとなるのは賃貸契約が「期間限定」であり、その期間を貸主（不動産の所有者）側が自由に設定できるところにあります。それまでは、一度、賃貸契約を結んでしまうと、基本的に借主（入居者）の継続希望に合わせて契約更新をし続ける必要があり、退去してもらう際には正当な理由が必要でした。どちらかというと借主を優先した法律だったと言えるでしょう。

自宅を使用しない間も、建物を維持しながら家賃収入を得ることができ、さらに契約満了後には再びオーナー自身がスムーズに住める定期借家。この契約形態の誕生があったからこそ、海外赴任や転勤のある方々にとって、合理的なリロケーションが可能になったのです。

>>一時使用賃貸借契約と定期借家契約の違いについて

>>リロケーションで使われる「媒介契約」とは

主流の契約方式は2つ

リロケーションにおける代表的な契約方式には、「代理委託方式」と「転貸借方式」の２つがあります。どちらを選ぶかによって、特に変わるのは貸主への負担になります。

代理委託方式

代理委託方式は、賃貸借契約(※)を貸主と借主で交わし、物件の管理だけは不動産管理会社が行うというものです。管理会社には庭の掃除といったようなことはお任せできます。しかし、あくまでも貸主の代理という立場。家賃の催促、クレームやトラブルの対応などに関しては、契約の当事者である貸主が行わなくてはなりません。借主との直接的なやり取りが考えられるため、海外や遠方への赴任の場合などは、少々難しい点がある方式でしょう。

※賃貸契約については、不動産会社が仲介するケースがほとんどです。

転貸借方式（一括借り上げ方式）

一方、転貸借方式とは、まず貸主と不動産管理会社の間で賃貸借契約を結びます。さらに、その不動産管理会社が入居する方と賃貸借契約を結ぶというものです。簡単にいうと、不動産を「又貸し」している状態です。

転貸借方式においては、貸主と入居者には直接的な契約関係がありません。入居者にとって貸主にあたるのは不動産管理会社になります。そのため、借主が入居中に何か問題があった場合、基本的に不動産管理会社が対応することになります。

転貸借方式の大きなメリットは、貸主の負担がかなり軽減されるというところにあるでしょう。そういう理由から、リロケーションでは転貸借方式を採用される場合が多いと言われています。

>>リロケーションで使われる転貸借契約とは

>>リロケーションは途中解約できるの？

リロケーションのにかかる費用の内訳

リロケーションを始めるにあたり、以下の初期費用が必要となります。

• 清掃・リフォーム費用：物件の状態によっては、内装のクリーニングや、簡易な修繕が必要です。具体例として、築年数が経過したマンションの場合、清掃費用に3万円、部分的なリフォーム費用が10～30万円程度が想定されます。
• 写真撮影・物件広告費用：入居者募集のための高品質な写真撮影や、動画、360°内見ツアー作成などに5,000円～1万円程度の費用が発生するケースもあります。
• 契約登録手数料・事務手数料：賃貸借契約や管理業務委託契約の締結に伴い、登録手数料、事務手数料として、数千円～1万円程度が必要となる場合があります。

運営費用と管理委託料

• 管理委託料：通常、月々の家賃の7～10％が目安です。たとえば、家賃が8万円の場合、管理委託料は5,600～8,000円程度となります。
• 送金手数料：家賃収入を貸主に送金する際に、銀行振込手数料やシステム利用料が発生し、月額1,000円前後の費用が見込まれます。
• 定期巡回・点検費用：管理会社が定期的に物件の状態確認を行う場合、1回あたり数千円～1万円程度のコストがかかる場合があり、年間で1万円以上になるケースもあります。

その他の費用と税金

• 修繕費・原状回復費用：入居期間中に発生する小規模な修繕費用は原則貸主負担ですが、借主の故意・過失による損傷の場合は借主負担となります。具体例として、壁の汚れやフローリングの擦り傷修繕に2～5万円程度が一般的です。
• 固定資産税・都市計画税、管理費、修繕積立金：これらは持ち家の所有者が継続して負担する費用であり、リロケーションを利用しても免除されるわけではありません。
• 住宅ローン利子・火災保険料：住宅ローンを組んでいる場合、ローン利子は毎月の支払いが必要となり、また火災保険料なども継続して発生します。

たとえば、月額家賃8万円の物件の場合：

• 管理委託料（8％）：約6,400円
• 送金手数料：1,000円
• 定期点検費用（月平均）：約1,000円

これに初期費用（清掃3万円＋リフォーム20万円＋撮影費1万円＋契約手数料1万円）を加えると、初期費用は約25万円、月々の運営費用は約8,400円前後となり、これらを差し引いた家賃収入が実際の手取りとなります。各社のオプション（明渡し保証、家賃滞納保証等）によって、さらに費用構造は変動します。

リロケーションとサブリースの明確な比較

契約形態と運用方法の違い

リロケーション

• 主に「定期借家契約」または「一時使用賃貸借契約」を採用し、あらかじめ貸出期間を明確に定める。
• 契約期間は通常2～3年程度に設定され、更新は基本的に行われず、帰任時に自宅へスムーズに戻れる仕組みとなっている。
• 貸主自身が契約内容や家賃設定に柔軟に関与できるため、帰任予定に合わせた期間設定が可能。

サブリース

• サブリース業者が間に入り、所有者（貸主）と借主との間で直接契約を結ぶのではなく、業者が全体の賃貸運営を引き受ける形態。
• 契約期間は比較的長期に設定される場合が多く、更新の可能性もあるが、契約更新の自由度は貸主側では限定される。
• 家賃の保証制度が充実している一方、保証のための手数料や仲介料が高くなる傾向があり、実際の市場家賃に対して低めに設定されるケースが多い。

家賃設定と保証制度の比較

- リロケーションの場合、契約期間の短さから家賃は市場相場の8～9割程度に設定されることが一般的です。また、家賃滞納保証、明渡し保証、原状回復保証など、帰任後のリスクを軽減するための各種保証が付帯するが、これらはオプションとして選択でき、費用面での負担が明確に分かれています。

- サブリースの場合、保証制度が手厚く、安定した家賃収入が保証される反面、管理手数料や保証料が割高となるため、実際の受取家賃がさらに低くなる傾向にあります。

例えば、ある転勤者が月8万円の家賃設定を希望する場合、リロケーションでは管理委託料として家賃の約7～10％（5,600～8,000円程度）が引かれる一方、サブリースではさらに高い手数料（場合によっては家賃の10～15％）が設定されるため、最終的な受取家賃に大きな差が生じることが確認されています。また、更新不可というリロケーションの特性は、帰任時に速やかに自宅に戻れるメリットとして機能する一方、サブリースの場合は長期安定を求める入居者向けに設定されるため、更新の柔軟性に欠ける点がデメリットとして挙げられます。

リロケーション会社比較表

※3社は、家賃滞納保証と明け渡し保証と修繕費用負担に対応している会社を選定しています。（2021年5月時点の調査情報）
※年間収支報告書は確定申告に使う書類。賃貸収入がある場合は提出が必要です。