リロケーションとは
転勤などの理由で一時的に長期留守にする自宅を、期間限定で賃貸に出すことを「リロケーション」と言います。リロケーション会社に賃貸借契約や入居者対応などの管理を委託することで、手間なく家賃収入が得られる画期的な空家活用法です。
ここでは留守宅や空家を管理する方法について解説。いくつかのリロケーション取扱い会社を紹介しています。
住まいの情報館 (株式会社D2) 旧:ダーウィンプラス |
東急住宅リース | リロケーション インターナショナル |
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短期契約 | 〇 | - | 〇 |
契約期間自由 | 〇 | - | 〇 |
年間収支報告書 | 〇 | - | - |
家賃保証 | 〇 | 〇 | 〇 |
公式HP | 公式HPを見る | 公式HPを見る | 公式HPを見る |
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※3社は、家賃滞納保証と明け渡し保証と修繕費用負担に対応している会社を選定しています。(2021年5月時点の調査情報)
※年間収支報告書は確定申告に使う書類。賃貸収入がある場合は提出が必要です。
長期の転勤や海外赴任などで誰も住まなくなった空家を管理する方法には2つあります。
管理会社にお願いして留守宅の見回りや設備の管理だけを依頼する方法と、留守宅を賃貸物件として第三者に貸し出して同時にメンテナンスも行う方法です。
管理だけを依頼する方法は当然ながら費用がかかり、不在期間が長期になればなるほど負担は大きくなります。一方、賃貸に出す場合は管理費はかかりますが、物件オーナーとして家賃収入を得ることができます。
留守宅を貸し出して管理することをリロケーションと言いますが、以前はあまり行われることはありませんでした。一度賃貸に出すと貸主側から契約を解除することが難しく、転勤が終わっても元の家に戻れない可能性が高かったからです。
ところが2000年に借地借家法が改正され期限付きの賃貸借契約ができるようになったため、借主に居座られるといった心配がなくなりました。転勤が終わったら契約終了と同時に再び自宅に住めるようになったのです。
リロケーションは自宅を貸し出している期間中に定期的な賃料収入が見込めるといったメリットの他に居住者がいることで劣化の進行を抑える効果があり、泥棒に入られる危険性も減るというメリットもあります。
こうしたことから近年リロケーションが注目され、サービスを利用する人が増えているのです。
入居者が滞納をしていて賃貸収入をちゃんと得られなかったり、入居者の質によっては修繕費がかかってしまう、リロケーション業者によってはそもそも入居者がいなくてずっと空き家なんてことも…。数年後に自宅に戻ってくることを考えるとリロケーション業者選びは慎重に考えたいものです。
まずは、初めてのリロケーションを成功させたいならこの3項目を軸に確認しましょう。
リロケーションをしようと決めてもどこに依頼するかという問題があります。中には不動産会社が片手間に行なっていてサービスの質がよくない場合があるので慎重に会社を選ばなくてはいけません。
そこで、数あるリロケーション会社の中から実績が豊富で評判もよい会社だけを厳選して集めてみました。
会社情報 | |
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所在地 | 【不動産事業本部】東京都港区東新橋1-9-2 汐留住友ビル |
営業時間 | 10:00-19:00/定休日:毎週火曜・水曜日(店舗により変動) |
対応地域 | 関東・関西・その他は要問合せ |
>>住まいの情報館(株式会社D2(旧:ダーウィンプラス))の口コミ評判をもっと知りたい
会社情報 | |
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所在地 | 東京都新宿区新宿4-3-25 TOKYU REIT 新宿ビル3階 |
営業時間 | 9:00~18:00 ※年中無休 |
対応地域 | 日本全国 |
>>リロケーション・インターナショナルの口コミ評判をもっと知りたい
会社情報 | |
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所在地 | 東京都新宿区西新宿2-3-1 新宿モノリス16階 |
営業時間 | 9:30~18:00 ※水曜日・祝日定休 |
対応地域 | 東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県 |
会社情報 | |
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所在地 | 東京都練馬区中村1-14-1 中村グリーンマンション1階 |
営業時間 | 10:00~18:00 ※毎週水曜日と第1・第3火曜日定休 |
対応地域 | 東京都、埼玉県 |
会社情報 | |
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所在地 | 東京都新宿区西新宿2-1-1 新宿三井ビル5階 |
営業時間 | 要問い合わせ |
対応地域 | 東京都、神奈川県、大阪府、愛知県 |
>>三井不動産レジデンシャルリースの口コミ評判をもっと知りたい
会社情報 | |
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所在地 | 大阪府吹田市江坂町1-23-28 江坂南口ビル7F |
営業時間 | 9:30~18:30 |
対応地域 | 東京都、大阪府、兵庫県 |
会社情報 | |
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所在地 | 東京都渋谷区千駄ヶ谷4-19-18 オリックス千駄ヶ谷ビル(本社) |
営業時間 | 10:00~19:00 ※水曜日および第1・3火曜日定休 |
対応地域 | 日本全国 |
>>大京穴吹不動産のリロケーションの口コミ評判をもっと知りたい
会社情報 | |
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所在地 | 大阪府大阪市北区梅田1-11-4-200号(大阪駅前第4ビル2F) |
営業時間 | 要確認 |
対応地域 | 大阪府、兵庫県、京都府、滋賀県、奈良県、和歌山県 |
会社情報 | |
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所在地 | 東京都千代田区霞が関3-2-5 霞が関ビルディング9階 |
営業時間 | 10:00~18:00 ※火曜・水曜定休 |
対応地域 | 日本全国 |
>>三井のリハウスのリロケーションの口コミ評判をもっと知りたい
会社情報 | |
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所在地 | 大阪府大阪市天王寺区上本町5-7-12 |
営業時間 | 10:00~18:00 ※水曜・木曜定休 |
対応地域 | 奈良県、大阪府、愛知県、東京都 |
会社情報 | |
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所在地 | 東京都新宿区新宿1-7-7 新宿内藤ビル5階 |
営業時間 | 9:30~18:30 ※水曜定休 |
対応地域 | 東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県 |
会社情報 | |
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所在地 | 神奈川県横浜市鶴見区鶴見中央1-26-1 |
営業時間 | 公式サイトに記載なし |
対応地域 | 東京都、神奈川県 |
>>ナイス賃貸情報サービス株式会社の口コミ評判をもっと知りたい
会社情報 | |
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所在地 | 東京都港区南青山6-4-9 サンミヤザキ3F |
営業時間 | 9:00~19:00 ※年中無休 |
対応地域 | 東京都 |
>>株式会社リロケーションハウスの口コミ評判をもっと知りたい
会社情報 | |
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所在地 | 東京都中央区築地3-4-7 銀鱗ビル3階 |
営業時間 | 10:00~19:00 ※年中無休 |
対応地域 | 東京都、千葉県、神奈川県、埼玉県 |
>>スタートライングループ株式会社の口コミ評判をもっと知りたい
会社情報 | |
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所在地 | 長野県長野市栗田 859-1 3F |
営業時間 | 10:00~18:30 ※火・水は定休日 |
対応地域 | 福島県、富山県、長野県、神奈川県、茨城県、愛知県、静岡県、京都府 |
会社情報 | |
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所在地 | 福岡市中央区大手門2-1-10 |
営業時間 | 記載なし |
対応地域 | 記載なし |
会社情報 | |
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所在地 | 福岡県福岡市中央区平尾2-3-17 3F-301 |
営業時間 | 9:00~18:00 ※土曜・日曜・祝日定休 |
対応地域 | 福岡市および近郊都市圏 |
会社情報 | |
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所在地 | 東京都大田区南久が原2-1-5 |
営業時間 | 10:00~18:00 ※水曜・第三火曜定休 |
対応地域 | 東急東横線(多摩川駅・田園調布駅)、東急多摩川線(沼部駅・鵜の木駅・下丸子駅・武蔵新田駅・矢口渡駅)、東急池上線(洗足池駅・石川台駅・雪が谷大塚駅・御嶽山駅・久が原駅・千鳥町駅・池上駅・蓮沼駅)都営浅草線(西馬込駅・馬込駅)エリア |
会社情報 | |
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所在地 | 東京都豊島区南池袋1-16-15 ダイヤゲート池袋7階 |
営業時間 | 10:00~19:00 ※水曜定休 |
対応地域 | 関東・関西・九州 |
会社情報 | |
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所在地 | 【不動産事業本部】東京都港区東新橋1-9-2 汐留住友ビル |
営業時間 | 10:00-19:00/定休日:毎週火曜・水曜日(店舗により変動) |
対応地域 | 関東・関西・その他は要問合せ |
会社情報 | |
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所在地 | 群馬県高崎市末広町32-9 Bliss above末広1F |
営業時間 | 9:00~18:30 (定休日:水曜日) |
対応地域 | 高崎市・前橋市・安中市・伊勢崎市・藤岡市 その他群馬県全域 |
>>東京で成功するリロケーションをするには?の口コミ評判をもっと知りたい
>>神奈川で成功するリロケーションをするには?の口コミ評判をもっと知りたい
リロケーションを行う際、どの会社に依頼するかはとても重要です。遠出をしている期間、物件の管理を委託することになるため、できるだけ信頼できる会社に任せたいと思うのは当然のことでしょう。ここでは、会社選びの際に注目すべきポイントについて紹介していきます。
実績数を聞いてみるのは、その会社の信頼性を確認するうえでもおすすめです。リロケーションという制度が生まれてからまだ10年ほどとその歴史は浅く、本格的に力を入れている企業は少ない現状にあります。その中で、実績数はその会社がどれだけリロケーションに対してノウハウを持っているかを図る目安となります。
次に保障体制です。例えば、入居者の家賃滞納が常習化してしまった場合は収入が途切れてしまう可能性があるため早く問題を解決したいもの。滞納保障がある企業なら、そのような場合でも安定した収入を保障してくれます。
リロケーションにおいて、特に大切なことは入居者を効率的に募集してくれるかどうかです。依頼時にどのような広告を打つのか、どのようにして入居者を探すのかを聞いてみて、信頼できる会社を探すようにしましょう。また、法人と契約しているかどうかも、会社の評価を図る指標となりやすいので確認するようにしましょう。
忘れてしまいがちですが、収支報告書の有無も重要なポイントです。リロケーションで収入を得る場合は確定申告が必要となります。収支報告書の有無によって、確定申告の難易度が変わります。また、海外出張の場合は確定申告は委託する必要があるため、収支報告書をしっかりと出してくれるかも確認するようにしましょう。
最後は明け渡し時のサポートについてです。任期が確定していない場合、また任期が決まっている場合でも急な帰任をする場合、どのくらいの期間で家が明け渡されるのかを確認しておきましょう。また、入居者の退去がスムーズに進まない場合の保証についても確認しておくようにしましょう。
リロケーションを始める場合、まずは管理会社を選ぶ必要があります。もちろん個人で全て行うことは可能ですが、管理会社に委託することで余計な負担を減らすことができるでしょう。
管理会社によってサービスの内容・手数料・費用・条件なども異なり、リロケーションの物件を取り扱ってきた実績なども違います。そのためサービスの内容だけをチェックするのではなく、様々なポイントで比較・検討することが大切です。また担当者が信頼できる人物かどうかもチェックしておきましょう。基本的に管理会社は長く付き合う存在になるので、担当者との相性も大切になってきます。
管理会社が決まれば、管理会社と管理業務委託契約を交わします。契約が無事に終われば、管理会社が入居者を募集するという流れです。契約を交わす前に、しっかりと内容をチェックし、どこまで対応してくれるかを必ず把握しておきましょう。
管理業務委託契約を締結すれば、次にリロケーションの契約期間、賃料、ペットの可否、入居者の条件などを細かく決めていきます。リロケーションは期限がある賃貸なので、一般的な賃料よりも安く設定するケースがほとんどです。ただ駅チカなどの魅力があれば、通常の賃貸と同程度の賃料でも借り手が見つかるケースもあるため、管理会社と相談しながら決めると良いでしょう。
入居の条件などが決まれば、必要に応じてリフォームを行っていきます。設備のチェックやホームクリーニングなどを行い、入居者を迎え入れる準備をしましょう。物件によっては修繕工事やリフォームを要するケースもあるので注意してください。修繕工事などが必要であれば、その分余計な時間がかかってしまいます。
実際に部屋の準備ができれば、インターネットなどにある賃貸物件情報サイトにリロケーション物件を掲載し、入居者の募集を行います。入居者が見つからなければ賃料を得ることができず、損失になってしまうでしょう。そのため入居者の募集は実績豊富な管理会社に任せることが大切です。そのため管理会社を選ぶ際には、入居率の実績などもチェックしてください。
入居希望者が見つかれば、入居者の支払い能力や条件などを確認します。基本的には管理会社が対応し、その審査が通れば管理会社と入居者で賃貸契約が交わされるという流れです。その後、賃料などが振り込まれます。
マイホームを維持しながら、収益を得られるリロケーション。自宅を提供する貸主にとって、具体的に以下のようなメリットがあります。
リロケーションの大きなメリットとしてあげられるのは、やはり家賃収入があること。自宅を使用していない間も、ローンや固定資産税はかかります。マンションの場合なら、管理費や修繕積立金の支払いもあるでしょう。一定額の家賃収入があれば、そういった費用をカバーしたり、あるいは出張・転勤先の生活費などに充てることができます。
空き家のままだと、長期間、窓を閉めっぱなしにしておくことになります。そのため、湿気がこもり、カビやダニが発生しやすくなる原因に。また水道も止めたままになるので、給排水設備が錆びついてしまうということもあります。誰かが生活してくれることで換気ができ、水道管や排水管の劣化を防ぐことができます。建物を長持ちさせるという点においても、リロケーションをするプラスの効果があるでしょう。
長期に渡って人目のつきにくい空き家になってしまうと、不審者の侵入、さらには犯罪者の拠点になるというケースも考えられます。また放火の対象になる恐れも。人に住んでもらうことで、空き巣や火災のリスクを軽減する効果が期待されるでしょう。
普通借家契約では、貸主の都合で退去してもらうということが基本的にできません。しかし、リロケーションで結ばれる定期借家契約では事前に賃貸期間を決めているので、借主が退去しないということが基本的にありません。そのため、帰任後もスムーズに自宅に戻り、生活を始めることができます。
>>防犯にもリロケーションは役立つ?空き家を放置するリスクについて
賃貸の期限があるリロケーションでは、やはり以下のようなデメリットもあります。
契約満了になったら退去しなくてはいけないリロケーション物件。長く住めないという点で入居者が決まりにくいというデメリットがあります。
期間限定でしか住めないという条件があるため、リロケーション物件の賃料は低めに設定されるのが一般的。通常の賃貸物件のような感覚で家賃収入を考えていると、少し物足りなさを感じるかもしれません。
残念ながら、誰もが家を大切に扱ってくれるとは限りません。入居審査を厳しく行っている管理会社もありますが、やはり生活していると、借りた時のままの完璧な状態で戻すというのは難しいでしょう。借主による破損、傷、使用感が免れないというのも、リロケーションのデメリットの1つです。
リロケーションでは、自分が住んでいない期間は住宅ローン減税の適用がされません。しかし、賃貸契約が満了して改めて自分が住み始めた時に、まだ控除適用の期間が残っている場合は、再度住宅ローン減税を受けることができます。
リロケーションが定着し始めたのは、借地借家法の改正により、2000年から「定期借家」という契約ができるようになったのがきっかけです。定期借家とは、予め期間を設定したうえで賃貸契約を結び、満了とともに終了(退去)するというもの。
ポイントとなるのは賃貸契約が「期間限定」であり、その期間を貸主(不動産の所有者)側が自由に設定できるところにあります。それまでは、一度、賃貸契約を結んでしまうと、基本的に借主(入居者)の継続希望に合わせて契約更新をし続ける必要があり、退去してもらう際には正当な理由が必要でした。どちらかというと借主を優先した法律だったと言えるでしょう。
自宅を使用しない間も、建物を維持しながら家賃収入を得ることができ、さらに契約満了後には再びオーナー自身がスムーズに住める定期借家。この契約形態の誕生があったからこそ、海外赴任や転勤のある方々にとって、合理的なリロケーションが可能になったのです。
リロケーションにおける代表的な契約方式には、「代理委託方式」と「転貸借方式」の2つがあります。どちらを選ぶかによって、特に変わるのは貸主への負担になります。
代理委託方式は、賃貸借契約(※)を貸主と借主で交わし、物件の管理だけは不動産管理会社が行うというものです。管理会社には庭の掃除といったようなことはお任せできます。しかし、あくまでも貸主の代理という立場。家賃の催促、クレームやトラブルの対応などに関しては、契約の当事者である貸主が行わなくてはなりません。借主との直接的なやり取りが考えられるため、海外や遠方への赴任の場合などは、少々難しい点がある方式でしょう。
※賃貸契約については、不動産会社が仲介するケースがほとんどです。
一方、転貸借方式とは、まず貸主と不動産管理会社の間で賃貸借契約を結びます。さらに、その不動産管理会社が入居する方と賃貸借契約を結ぶというものです。簡単にいうと、不動産を「又貸し」している状態です。
転貸借方式においては、貸主と入居者には直接的な契約関係がありません。入居者にとって貸主にあたるのは不動産管理会社になります。そのため、借主が入居中に何か問題があった場合、基本的に不動産管理会社が対応することになります。
転貸借方式の大きなメリットは、貸主の負担がかなり軽減されるというところにあるでしょう。そういう理由から、リロケーションでは転貸借方式を採用される場合が多いと言われています。